敵をあぶり出す
消毒代、サポート費、事務手数料…
罠の項目に印を付ける。
主人公を選ぼう
ソラ
冒険を始める
準備はいい？
基本の立ち回り：やることは3ステップ
公的根拠で反撃
重説特約や減価償却の条文を
コピペ文面で突きつける。
相手の退路を断つ
写真とメール受信ログを残し、
言い逃れを100%封殺する。
いま遭遇している敵（罠・請求）はどれ？ 押すと直行
ステージ1「部屋を借りるまで」
契約書にサインする前が最大のチャンス。ここで数万〜十数万円を守り抜く。
部屋を借りる
ステージ1-1「部屋を借りる前の防衛戦」
初期費用の罠を撃退する（消毒代・24時間サポート・消火器）
手持ち資金の少ない若者を狙う最初の罠。不動産屋は原価数百円のスプレーや重複サービスを『皆さん入ってます』と平然と上乗せしてきます。罪悪感を持たず、冷徹に弱点を突いて外しましょう。
今回の攻略目標
不要な付帯オプションを『特約確認』で一撃蒸発させる
リアル対話解説
なぜ業者はスプレーを推し、なぜ1行で外せるのか？
ノワール、不動産屋から初期費用の見積もりが届いたんだけど…頼んでもいない『消毒スプレー代 22,000円』と『24時間安心サポート 22,000円』が入ってたよ。「皆さん必ず入ってます」って言われたんだけど、これ削れないのかな…？
出たよ、仲介業者の定番カモ狩りコンボ！「皆さん入ってます」は情弱を安心させて払わせる営業トークの常套句、完全な大嘘だからね！
不動産屋
えっ、入居者様の健康と安全のために皆様にご案内している必須パックでして…外すのはちょっと難しいですねぇ…
息を吸うように嘘つかないでよ！消毒スプレーの実態なんて、ドラッグストアで数百円で買える市販消臭剤を部屋で数分シュッて噴射して終わりじゃん。ひどい業者は缶を部屋にポイって置くだけで2万円も丸儲けしてるんだよ！
大家さんは頼んですらいないのに、仲介の営業マンが自分の懐や裏ノルマを達成するために勝手に盛ってる純利益トラップなんだから！
原価数百円…！？ひどすぎる…。じゃあ『24時間安心サポート』はどうなの？夜中に鍵をなくした時に助けてくれるって…
それも二重払いの罠だよ！賃貸契約で絶対に入らされる『火災保険』のパンフレットをよく見てごらん？鍵の紛失や水漏れの24時間駆けつけサービスなんて、最初から【無料】で付いてるケースがほとんどなんだから！同じサービスでさらに2万円毟り取ろうとしてるんだよ、ホント最低！
うわ…本当に養分にされるところだった…。でも、相手に電話で言い返すの、怖くてできないよ…
電話なんて一切しなくていいよ！メールやLINEで、ボクが教える撃退の呪文（コピペ）を1行送るだけでOK！
相手の急所は「重要事項説明書の契約必須特約」だよ。宅建業法上、本当に義務なら重説の特約に書く必要があるの。書いてないのに「必須」って嘘をついて強要したら、業者は行政処分を食らっちゃうんだからね！
業者が降伏する急所ロジック
「重要事項説明書の契約必須特約に記載はありますか？ 任意であれば外してください」と文字で残されると、業者は嘘がバレて逃げ場を失い、一発で「承知しました」と外してくるよ！
撃退の3ステップまとめ
-
1
敵の特定
見積書に潜む『消毒代』『24時間サポート』『消火器代』『書類作成費』に印を付ける。
-
2
急所を突く（コピペ送信）
『重要事項説明書の必須特約に記載はありますか？ 任意であれば外してください』とメールやLINEで送信。
-
3
完全無効化
外された確定見積書を再送させ、相手の返信ログを大切に保管する。
相手を黙らせるコピペ撃退文面（これだけ送ればOK）
お世話になっております。お送りいただいた見積書の「○○費用」について確認させてください。こちらは重要事項説明書の契約必須特約として記載されているものでしょうか、それとも任意加入でしょうか。任意加入であれば今回は利用を辞退いたしますので、当該項目を除いた確定見積書の再送をお願い申し上げます。
📖 もっと詳しく：4大罠オプションの手口と宅建業法の根拠 開いて確認 ▼
- 消毒スプレー代（室内抗菌費用：約1.5万〜2.2万円）
市販の消臭スプレーを数分撒くだけの実態が多数。大家が義務付けていることは極めて稀で、大半は仲介業者の裏ノルマです。弱点：『重要事項説明書の特約確認』。 - 24時間安心サポート費（約1.6万〜2.2万円）
夜間の鍵紛失などの名目ですが、加入する火災保険に無料付帯していることが多く、二重払いの罠。弱点：『火災保険の付帯サービスとの重複指摘』。 - 消火器・防災セット（約1万〜1.5万円）
ネットで2,000円の小型消火具を高額抱き合わせ販売。消防法および民法上、建物の消火設備の設置・維持義務は大家側にあります。 - 書類作成費用・事務手数料（約1万〜2.2万円）
宅建業法第46条上、仲介手数料以外に契約事務名目で手数料を受領することは原則禁止されています。明らかな違法グレー請求です。
※相手が「大家の意向で必須です」と食い下がってきた場合でも、「では重要事項説明書の特約条項案と、大家様からの書面による指示書をご提示いただけますか」と返せば、仲介業者は嘘が暴かれるため引き下がります。
部屋を借りる
ステージ1-2「仲介手数料「1.1ヶ月分」の不当上乗せを阻止する」
「仲介手数料は家賃1ヶ月分が当たり前」は大嘘です。国の法律では、事前の承諾がない限り借主負担は最大【0.55ヶ月分（税込）】と定められています。知らずに満額払う養分から脱出しましょう。
今回の攻略目標
法律上の原則（0.55ヶ月分）を盾にして超過請求を削る
会話で攻略1.1ヶ月分の請求、どこを突けばいい？
ノワール、家賃6万円の部屋なのに、仲介手数料が66,000円。これも払わないと借りられないの？
不動産屋
仲介手数料は家賃1ヶ月分と消費税です。皆様に同じ金額でご案内しています。
「みんな同じ」は根拠にならないよ。まず、居住用の賃貸では、借主負担は原則0.55ヶ月分（税込）。家賃6万円なら33,000円だ。
差額は33,000円！ じゃあ、1.1ヶ月分は全部アウトなの？
攻略ポイントは事前の承諾だよ。「媒介の依頼を受けるに当たって承諾した場合」は例外になる。の請求額だけじゃなく、いつ、何に同意したかを確認しよう。
不動産屋
申込書に手数料の案内があります。そちらをご確認ください。
見積書と申込書、それまでのメールを見直そう。「あとで説明された」だけなのか、依頼時に承諾したのかを確かめればいいんだね。
そう。承諾していないなら、下のコピペで0.55ヶ月分への修正を求めよう。相手が「承諾済み」と言うなら、承諾した日時と書面を提示してもらう。口頭の押し問答より、記録を武器にするんだ。
電話で言い負かさなくていいんだ。修正した見積書と返信も、ちゃんと保存しておく！
撃退の3ステップ
-
1
金額を見る
見積書の仲介手数料が家賃1.1ヶ月分（税込）になっていないか確認。
-
2
承諾の有無を突く
『依頼前に1.1ヶ月分の承諾をした覚えがありません』と指摘する。
-
3
原則に修正
法律通りの原則0.55ヶ月分（または0円）に修正させる。
📖 もっと詳しく：仲介手数料の法律上の原則と例外
宅建業法第46条の鉄の掟
宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省告示では、仲介手数料の上限は以下の通り明確に規定されています。
- 借主から受領できる上限：賃料の0.55ヶ月分（税込）
- 例外として、借主が「媒介の依頼を受けるに当たって承諾した場合」のみ、1.1ヶ月分を受領できる。
街の不動産屋は、事前の承諾を一切取らずに、最初から当然の顔をして『1.1ヶ月分』の見積書を出してきます。これは明白な法令違反・過大請求です。「承諾した覚えがありません」と突かれると、相手は法律上反論できません。
手数料を原則に戻させるコピペ文面
お世話になっております。見積書に記載の仲介手数料について確認させてください。宅地建物取引業法第46条の報酬告示におきまして、借主負担の上限は原則として賃料の0.55ヶ月分（税込）と定められているかと存じます。当方として媒介依頼時に1.1ヶ月分の事前の承諾は行っておりませんので、法定原則の上限である0.55ヶ月分に修正いただいた再計算書をご提示願えますでしょうか。
部屋を借りる
ステージ1-3「契約書にサインする前の「地雷特約」見破り術」
不動産屋は、退去時に多額の金を毟り取るための罠を『特約』という形でこっそり仕込みます。一度サインすると『あなたが合意した』と主張されるため、サイン前の今、地雷を解除しましょう。
今回の攻略目標
退去時に牙を剥く『クリーニング代借主負担』などの不当特約を暴く
会話で攻略サインの前に、退去時の地雷を見つけよう
「退去時のクリーニング代は全額負担」って書いてある。まだ住んでいないのに、もう退去の請求が決まるの？
不動産屋
いつもの契約内容です。皆様、このままサインされています。
そこでサインを急がないで。特約は、契約に追加された約束。あとで「あなたが合意した」と使われるから、今のうちに地雷を探すんだ。
どこを見ればいい？ 契約書、文字が多すぎて……。
まず契約書と重要事項説明書の「特約条項」へ。見るのは3つ。清掃代の全額負担／短期解約の違約金／古くなった畳や襖まで全額負担。該当する行に印を付けよう。
「1年未満で解約すると家賃2ヶ月分」もある。これって必ず無効？
そこは決めつけずに確認しよう。特約は内容・金額・説明・合意が重要。借主に一方的に重い負担を押し付けていないか、国交省のガイドラインや消費者契約法に照らして点検するんだ。
じゃあ「いつ、いくら、何のために払うのか」を、サインする前に文字で聞けばいいんだね。
その通り！ 下の文面で金額の算定根拠と、借主が負担する理由を求めよう。納得できない条項は削除・修正を交渉して、変更後の契約書を確認するまでサインを急がない。
説明と修正を先に確認する。地雷を抱えたまま、冒険を始めないようにするよ！
地雷解除の3ステップ
-
1
特約欄を凝視
契約書・重要事項説明書の末尾にある『特約条項』の文字を探す。
-
2
3大要件で判定
国交省基準と照らし、借主に一方的に不利な義務がないか照合する。
-
3
修正・削除の交渉
『この特約はどのような趣旨でしょうか？』と質問し、合意を留保する。
📖 もっと詳しく：よくある地雷特約ワースト3と根拠
よくある地雷特約ワースト3
- 地雷1：「退去時のハウスクリーニング代は借主全額負担」
本来、次の入居者のための清掃代は大家の負担（通常損耗）です。最高裁判例でも、金額や範囲が明確に合意されていない場合は無効とされています。 - 地雷2：「短期解約違約金（1年未満の解約で家賃2ヶ月分）」
フリーレント物件などで設定されますが、暴利なものは消費者契約法第10条（信義則違反）に抵触する恐れがあります。 - 地雷3：「畳・襖・障子の張替えは使用期間に関わらず借主負担」
経年劣化の分まで全額負担させようとする典型的な悪質特約です。
特約の確認・削除を求めるコピペ文面
契約条項について確認させてください。特約第○条の「退去時費用」に関する規定につきまして、国土交通省の原状回復ガイドラインおよび消費者契約法第10条に照らし、通常損耗を超える過大な負担となっていないか確認したく存じます。本特約が適用される具体的な金額の算定根拠と、借主負担となる合理的理由をご教示いただけますでしょうか。
ステージ1-EX 入居当日の防衛セーブ
退去時の言いがかりを封殺する「セーブデータ」を入居初日に残す。
入居の記録
入居初日30分の「証拠保全セーブ」クエスト
数年後の退去時、業者は『この傷はあなたが付けた』と言いがかりをつけて敷金を奪おうとします。その攻撃を100%封殺する唯一の武器が、入居初日30分の【証拠保全セーブデータ】です。
今回の攻略目標
入居前の傷・汚れを写真と送信ログで固定し、未来の退去費用をゼロにする
証拠保全の3ステップ
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1
荷物を広げる前に激写
壁・床・水回り・窓サッシ・エアコンの傷、汚れ、黄ばみをスマホで30枚以上撮る。
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2
管理会社へ即座に送信
メールまたは問い合わせフォームで写真を送り、『入居時からの状態』として受信させる。
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3
クラウドにセーブ
撮影した写真原本と送信済みメールをGoogleドライブ等のクラウドに退去日まで保管。
撮影すべき必須チェックポイント
退去立ち会い業者が最も好んで請求してくるポイントを集中的に撮影してください。
- 壁紙・クロス：日焼け、電気ヤケ、画鋲の穴、角の剥がれ、過去の補修跡
- 床・フローリング：へこみ、擦り傷、変色、ワックス剥がれ
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ）：水垢、サビ、パッキンのカビ、シンクの傷
- 建具・サッシ：ドアの建付け、網戸の破れ、レールの砂埃
管理会社へ送る証拠保全メール
お世話になっております。本日入居いたしました○○号室の契約者○○です。入居時の現状確認を行いましたところ、添付写真の箇所（壁面の擦り傷、フローリングのへこみ等）に既存の損傷が確認されました。入居当初からの既存損耗として記録・共有いただけますようお願い申し上げます。なお、生活に支障はございませんので修繕等の対応は不要でございます。送信記録を当方でも保管いたします。
攻略ステージを選ぶ
今の困りごとから選ぼう。順番どおりに読む必要はないよ。